Vous vendez un appartement et votre notaire vous parle d’un « pré-état daté », puis, quelques semaines plus tard, d’un « état daté ». Deux noms presque identiques, parfois deux factures, et une question qui revient souvent : s’agit-il du même document demandé deux fois ? La réponse est non. Ils ne répondent ni au même besoin, ni au même moment de la vente, ni aux mêmes règles de prix.
Deux documents, deux étapes de la vente
La vente d’un lot de copropriété se déroule en deux temps : l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente), puis l’acte authentique signé chez le notaire, en général deux à trois mois plus tard. Chaque document correspond à l’une de ces étapes.
Le pré-état daté intervient au moment de l’avant-contrat. Il sert à informer l’acquéreur, avant qu’il ne s’engage, de la situation financière du lot et de la copropriété. Son contenu découle de l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 : charges payées par le vendeur sur les deux exercices précédents, sommes que l’acquéreur pourrait devoir au syndicat, état global des impayés et des dettes envers les fournisseurs, part du fonds de travaux rattachée au lot. L’expression « pré-état daté » ne figure pas dans la loi : c’est une appellation de la pratique pour désigner ce bloc d’informations.
L’état daté intervient juste avant la signature de l’acte définitif. Il est prévu par l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et c’est le syndic qui l’établit, à la demande du notaire. Il sert à arrêter les comptes entre le vendeur, l’acquéreur et le syndicat à la date de la vente : ce que le vendeur doit encore, ce que le syndicat lui doit éventuellement, et ce qui passera à la charge de l’acheteur.
Le comparatif en un coup d’œil
| Critère | Pré-état daté | État daté |
|---|---|---|
| Moment | Avant la promesse ou le compromis | Avant l’acte authentique |
| Base juridique | Informations exigées par l’article L721-2 du CCH | Article 5 du décret du 17 mars 1967 |
| Qui l’établit | Le vendeur, le syndic ou un prestataire | Uniquement le syndic |
| Destinataire | L’acquéreur, via l’avant-contrat | Le notaire chargé de la vente |
| Objectif | Éclairer la décision d’achat | Solder les comptes du lot à la date de la vente |
| Prix | Libre, aucun plafond spécifique | Plafonné à 380 € TTC à la date de rédaction |
Le plafond de l’état daté résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2020-1229 du 2 octobre 2020. Ces frais sont imputables au seul copropriétaire vendeur. Le montant pouvant être révisé, mieux vaut vérifier le texte en vigueur au jour de la vente.
Qui peut rédiger le pré-état daté ?
C’est ici que se trouve l’enjeu pratique. L’état daté est un acte du syndic : personne d’autre ne peut le délivrer. Le pré-état daté, en revanche, n’est réservé à aucun professionnel. Le vendeur peut rassembler lui-même les informations à partir des documents dont il dispose : appels de fonds, décomptes de charges, annexes comptables jointes aux convocations d’assemblée générale, fiche synthétique, pièces accessibles sur l’extranet du syndic.
En pratique, beaucoup de vendeurs le commandent au syndic par facilité, parfois pour plusieurs centaines d’euros, alors qu’aucun plafond réglementaire ne s’applique à ce document. D’autres choisissent une solution intermédiaire, comme le service en ligne Pre-etat-date.ai pour les vendeurs : on y dépose les PDF de la copropriété et l’outil produit un document structuré selon le modèle utilisé par le notariat. Quelle que soit l’option, le vendeur reste responsable de l’exactitude des informations transmises et a tout intérêt à relire les chiffres.
Un conseil de bon sens : prévenir le notaire de la solution retenue. Il vérifiera surtout que le document est complet et que les pièces justificatives l’accompagnent.
Questions fréquentes
Peut-on se passer du pré-état daté ?
Ce sont les informations qui sont obligatoires, pas le document sous ce nom. Si elles manquent à l’avant-contrat, le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur ne commence à courir qu’à partir de leur communication, ce qui retarde toute la vente.
Commander l’état daté dès le compromis, est-ce une bonne idée ?
Rien ne l’interdit, mais cela revient à payer plus tôt un document dont les chiffres devront de toute façon être actualisés à l’approche de l’acte. Le notaire en demandera un à jour.
Qui paie ces documents ?
Le vendeur, dans les deux cas. Pour l’état daté, la loi le prévoit expressément. Pour le pré-état daté, c’est celui qui le commande, donc en pratique le vendeur.
Et si l’acheteur est déjà copropriétaire dans l’immeuble ?
Le Code allège alors la liste : une partie des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble n’a pas à lui être remise, puisqu’il en dispose déjà. Les informations propres au lot vendu restent utiles.
Pour d’autres réponses concrètes sur les démarches du quotidien, notre rubrique vie pratique rassemble de nombreuses questions-réponses.
